商贸综合体 如何找准定位

　　商贸综合体是以商品的批发、零售贸易为主导，组合娱乐、餐饮、医疗养生、文化体验、展览展出等多种功能形成的多功能、高效率商业项目。

　　近年来，全国各地出现商贸综合体建设热潮，一些地方已出现商贸综合体过多现象。去年，福建及浙江嘉兴等地政府出台文件，对商贸综合体土地供应进行限制，严控商贸综合体建设。

　　近日，石家庄市政府办公厅出台《关于推动实体零售创新转型的实施意见》提出，到2020年，石家庄市将新建成8个单体投资在10亿元以上，集购物、餐饮、住宿、办公、会展、娱乐、休闲、生活体验等多功能于一体的大型商贸综合体。

　　对此，相关专家表示，商贸综合体是受市民欢迎的休闲消费场所，也是商贸服务业重要的发展方向。不论是限制还是鼓励，各地应根据不同市场环境需求来决定。

　　规划好布局 对商贸综合体进行布局时，应综合考虑区域间的均衡问题

　　7月5日，驱车行驶在石家庄市中山路上，道路两边的商贸综合体不时出现在眼前，东胜广场、先天下、北国商城、勒泰中心，每个商贸综合体的造型都各具特点。而在商贸综合体内，人们或购物，或吃饭，或看电影。商贸综合体已经是现代商贸服务业一种主流的商业形态。北国商城的扩建就说明了这一点。

　　以前一提到购物，石家庄市民通常会想到北国商城。可是，自从万达广场等商贸综合体出现后，北国商城单一商业模式的弊端逐渐显现。2012年，北国商城开始扩建，并增加了餐饮、KTV、游乐场、电影院等业态。2015年北国商城变身商贸综合体后，该商城的人气开始重新聚集起来。

　　石家庄市商务局行业建设体系处相关负责人介绍，石家庄市已经投用的大型商贸综合体项目有14个，总建筑面积为496.48万平方米。目前在建的大型商贸综合体项目有东南智汇城、保利商业广场、天山中央商务区等8个项目，总建筑面积为701.69万平方米，已超过现有14个大型商贸综合体建筑面积的总和。其中，仅天山中央商务区一个项目，建筑面积就达307万平方米。

　　省住宅与房地产业协会执行秘书长张彦峰介绍，把规模较小的商贸综合体也统计进来后，石家庄市投用的商贸综合体应该在20个以上。一般而言，周边3公里范围内20万至30万的常住人口可以支撑一个10万平方米的商贸综合体，因此，商贸综合体的建设应与周边社区规模相适应。石家庄市在建、将建的商贸综合体项目，周边有较为成熟的社区作为依托，而且周边类似项目不多，发展商贸综合体比较合适。

　　张彦峰分析，中山路沿线是石家庄市商贸综合体项目的集中区域，尽管有些商业项目开始向二环外延伸，但中山路部分路段已出现商贸综合体数量过多倾向。而新华区、桥西区等地和裕华路、槐安路沿线商贸综合体项目数量则略显不足。发改、住建、商务等部门在对商贸综合体进行布局时，应综合考虑区域间的均衡问题。

　　规划好定位 回归商业主导模式，制定差异化的商业定位，赢得更多商机

　　在省商业联合会秘书长曹润亭看来，目前石家庄市商贸综合体规划建设方面存在着一定的同质化现象，不管从业态布局上还是从经营风格上看，石家庄市商贸综合体项目都与一线城市存在一定差距，需要合理规划。

　　曹润亭分析，从去年开始，住宅、商业地产价格出现上涨，地产开发利润也水涨船高。在利益的诱惑下，有些房地产开发企业可能会采用地产开发模式，盲目圈地、冲动投资，脱离所在区域的人口、就业、收入基础，主要供应商业地产项目，这就给城市和企业自身发展留下了隐患。

　　曹润亭建议，发改等部门在审批此类项目时应该避免地产开发模式出现，让商贸综合体项目的开发回归到商业主导模式。地产开发模式重销售轻运营、重设计轻定位、重短期轻长期，关注点多着眼于投资客户。而商业主导模式，则是重运营轻销售、重定位、重视长期，更加注重通过运营获得项目的投资收益，其关注点更多放在市场需求上。

　　石家庄勒泰中心相关负责人表示，作为商贸综合体，勒泰中心以“连锁不复制”的规划理念为城市量体裁衣，打造“一城、一景、一地标”，已先后在石家庄、唐山、邯郸等地完成了商贸综合体建设。去年底开业的唐山勒泰中心有超过40%的品牌首次进驻唐山，体验式业态配比高达70%，给唐山市民带来了时尚、潮流、健康、多彩的娱乐休闲生活。

　　张彦峰也表示，一个成功的商贸综合体项目，除了前期的规划、定位要合理外，后期的运营和物业管理也非常关键。从业态上看，包括商场、公寓在内的商贸综合体，通过合理运营，可使综合体内的各种业态环环相扣，从而带动商贸综合体的整体档次提升。

　　坐落于石家庄市裕华区的万达广场相关负责人表示，万达提出了轻资产的概念，即在合作伙伴出资的情况下，万达负责商贸综合体的选址、设计、建造、招商和管理，并使用万达广场品牌和万达商业信息化管理系统进行管理经营。这种模式能够加快万达广场的建设速度，也能让万达充分发挥其在管理方面的优势，把商贸综合体管好、经营好。在石家庄，万达还会有新的项目投用，他们也将会更专注于后期的管理。

　　曹润亭建议，当前，“互联网+”、大数据等相关产业发展迅猛，商贸综合体项目应吸纳最新的建设理念，以跨界和融合为基点，重视商业地产开发规律，认真研究市场，根据各地不同市场环境需求，制定差异化的商业定位，创新运营机制，以赢得更多商机。（记者 曹智 杨玉）